450 kWh/m² : ce n’est pas le score d’un appareil de musculation, c’est la limite sèche que la loi française impose aux logements mis en location depuis le 1er janvier 2023. Sous le radar, une armée de logements énergivores est devenue illégale à louer, frappée d’interdiction nette. Derrière les chiffres, des bailleurs désemparés, des locataires mieux protégés et un marché locatif bousculé. La mécanique s’est enclenchée : la chasse aux passoires thermiques n’est plus un slogan, c’est une réalité juridique, partout, pour tous.
Quels types de logements sont interdits à la location aujourd’hui ?
Désormais, la France impose des règles strictes sur la location. Impossible d’ignorer la nouvelle donne : certains logements ne passent plus, point final. Tout particulièrement surveillés, les biens classés DPE G et dépassant 450 kWh/m²/an n’ont plus droit de cité sur le marché, quelle que soit leur localisation. Mais ce n’est pas le seul écueil pour les propriétaires.
Sous la loupe également : tous les logements reconnus insalubres par arrêté préfectoral ou présentant des dangers pour la santé ou la sécurité. Pour ces logements, la loi ne fait pas de cadeau : superficie minimum de 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 mètres au moins, accès garanti à l’eau potable, sanitaires fonctionnels, logement sain, pas de nuisibles ni d’humidité chronique.
Pour clarifier, plusieurs situations rendent la location impossible aujourd’hui :
- Logements classés DPE G avec consommation au-delà du seuil réglementaire
- Biens jugés insalubres par une décision officielle
- Logements qui ne respectent pas les critères de décence (surface, installations, sécurité…)
Sans DPE valide, plus de location possible : chaque bailleur doit présenter un diagnostic à jour, sous peine de voir le contrat annulé et de s’exposer à des sanctions. Quant aux logements F, leur compte à rebours jusqu’à 2028 est lancé. Personne ne peut plus ignorer le sujet de la performance énergétique dans le logement locatif.
DPE F et G : ce que dit la loi et pourquoi ces logements sont ciblés
Avec la loi climat résilience, le paysage locatif français a été remodelé en profondeur. Objectif affiché : traquer sans faillir les passoires thermiques et enrayer la précarité énergétique. Désormais, les logements classés F ou G, synonymes de surconsommation, se retrouvent directement visés par le législateur et voient leur accès à la location progressivelement verrouillé.
Derrière ce choix, deux raisons principales : préserver la santé des locataires et réduire l’empreinte carbone. Habiter un logement énergivore, c’est cumuler factures élevées et inconfort persistant, mais aussi, à l’échelle collective, aggraver le dérèglement climatique. La réglementation fixe donc des seuils stricts en matière d’isolation, de chauffage et d’équipements. Et nul n’a la possibilité de s’y soustraire.
Pour ne pas perdre de vue l’échéancier, voici les prochaines étapes clés :
- Dès 2023, la location de tout bien qui dépasse 450 kWh/m²/an (catégorie G) n’est plus permise.
- Les biens classés F, quant à eux, auront jusqu’en 2028 avant de subir le même sort.
La volonté est claire : écarter durablement les passoires thermiques du parc locatif privé, quitte à forcer la main aux propriétaires qui tardent à agir. Pour eux, l’alternative est simple : rénover, ou rester sur la touche.
Propriétaires et locataires : quelles conséquences concrètes face à l’interdiction ?
Ce nouveau cadre ne transforme pas seulement la facette visible du marché. Il modifie en profondeur les relations entre propriétaires et locataires. Aujourd’hui, louer ne se résume plus à publier une annonce, mais à garantir le respect de chaque critère fixé, notamment sur le volet énergétique. Si la limite est dépassée, le locataire n’est plus impuissant : il peut demander des travaux, suspendre le paiement du loyer, voire faire annuler le bail. Même les contrats renouvelés automatiquement ne protègent plus les bailleurs qui laissent traîner la situation.
Côté locataires, de nouveaux outils existent. Occuper un logement non conforme aux critères de décence énergétique donne la possibilité de saisir les instances compétentes ou d’aller devant le juge. Il devient possible d’exiger des travaux de rénovation, de discuter une baisse de loyer, ou d’obtenir la rupture du bail en cas d’inaction. La notion de logement décent quitte la théorie pour entrer dans le réel.
Pour bien mesurer l’évolution, il faut avoir en tête les droits concrets que peuvent faire valoir les locataires :
- Le bailleur est tenu de remettre au locataire un DPE à jour et valable ; s’il fait défaut ou qu’il est incorrect, le locataire peut réclamer une mise en conformité.
- Si le logement reste énergivore, une demande de baisse de loyer est désormais recevable.
La performance énergétique devient alors un véritable argument pour se démarquer, fidéliser les locataires, négocier les loyers et préserver la tranquillité des propriétaires. Ceux qui font le choix de la rénovation protègent la valeur de leur bien et leurs intérêts à long terme.
Mettre à jour son DPE pour éviter les sanctions : une démarche essentielle
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pris l’allure d’un document stratégique. Désormais, la moindre faille dans la présentation ou la validité du DPE expose à des conflits : contestation, annulation du contrat de location, voire sanctions pécuniaires.
Depuis juillet 2021, la méthode de calcul a été renforcée pour s’appuyer sur des critères uniformes et stricts. Les logements classés F ou G, dans le viseur, ne peuvent plus échapper à l’audit énergétique, préalable imposé à toute location. Ce bilan va plus loin qu’un simple DPE : il trace la liste des rénovations nécessaires, dresse des estimations, et sert de feuille de route pour le bailleur.
Actualiser son DPE permet d’en tirer plusieurs bénéfices :
- Préparer dès à présent les futures obligations de rénovation et organiser les travaux adéquats.
- Bénéficier des différentes aides publiques disponibles : MaPrimeRénov’, TVA réduite ou accompagnements de la CAF.
- Se prémunir contre les contrôles, et éviter tout risque de sanction financière.
Le calendrier s’accélère : dès 2025, il deviendra tout simplement impossible de louer un logement classé G. Pour les propriétaires, l’équation est simple : ceux qui anticipent seront prêts, les autres prendront de plein fouet la vague de limitations et de pénalités. Seul un DPE à jour, établi par un professionnel reconnu, allié à des travaux concrets, isolation des murs et fenêtres, installation d’une ventilation et d’un chauffage adaptés, permettront de conserver la liberté de louer son bien et d’éviter toute mauvaise surprise.
Bientôt, le marché locatif ne tolérera plus l’à-peu-près : rénover ou disparaître, telle est désormais la règle tacite qui s’impose aux propriétaires immobiliers.
