En 2023, le volume des transactions en SCPI a reculé de près de 40 % par rapport à l’année précédente, selon les chiffres de l’ASPIM. Plusieurs véhicules ont même décidé de réviser à la baisse la valeur de leurs parts, une situation inédite depuis plus de dix ans.
Ce repli s’accompagne d’une forte prudence des investisseurs, face à la remontée rapide des taux d’intérêt et au ralentissement du marché immobilier d’entreprise. Les gestionnaires doivent désormais adapter leurs stratégies pour préserver la performance et rassurer sur la solidité des placements.
La baisse des investissements en SCPI : un phénomène inédit sur le marché immobilier
Le marché des SCPI vient de traverser une zone de turbulence rarement observée. Depuis début 2023, la dynamique bien rodée de l’épargne immobilière collective s’est enrayée. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : plusieurs sociétés de gestion ont abaissé le prix de part, et l’effet n’est pas passé inaperçu chez les investisseurs. Primopierre a vu sa valeur chuter de 208 € à 115 € en seize mois, soit une baisse de 45 %. Laffitte Pierre est passé de 450 € à 295 €, affichant -34 % depuis mars 2023. D’autres acteurs majeurs, comme LF Grand Paris Patrimoine (-14,51 % début 2025), Épargne Foncière (-19,76 %), Crédit Mutuel Pierre 1 (-18,87 %), Rivoli Avenir Patrimoine (-12,44 % en 2023), Edissimmo (-13,92 %), Génépierre (-17,04 %) ou Accimmo Pierre (-17,07 %), suivent la même tendance.
Les SCPI, qui permettent d’accéder au marché immobilier sans gestion en direct, encaissent la baisse de la valeur de leurs actifs. Le prix de part, fixé par la société de gestion autour de la valeur de reconstitution, passe parfois en décote : il s’affiche alors sous ce seuil de référence, symptôme d’une défiance des investisseurs et d’un marché secondaire sous tension.
Pour comprendre les enjeux, deux éléments majeurs ressortent :
- La liquidité se dégrade : le volume d’échanges sur le marché secondaire SCPI reste faible, compliquant la revente des parts.
- Le marché immobilier lui-même agit directement sur la valorisation des portefeuilles, qui peinent à absorber la hausse des taux et la conjoncture morose.
Des investisseurs, longtemps attirés par la stabilité, prennent conscience que cette classe d’actifs n’est pas exempte de risques. La décote s’installe sur le marché secondaire, mettant en lumière la fragilité de la liquidité des parts. Investir en SCPI en 2024 demande aujourd’hui beaucoup plus de discernement : il ne suffit plus de suivre le mouvement, il faut décrypter comment la structure du marché immobilier modifie durablement la valeur de chaque part.
Quelles sont les causes profondes de ce repli des SCPI ?
Plusieurs secousses se conjuguent pour ébranler le marché immobilier collectif. La remontée rapide des taux d’intérêt, pilotée par la Banque centrale européenne (BCE) pour freiner une inflation intense (5,2 % en 2022, 4,9 % en 2023), agit comme un frein brutal sur la valorisation des actifs. En rendant le crédit plus coûteux, la BCE a non seulement réduit le nombre de candidats acquéreurs, mais aussi comprimé la rentabilité des SCPI. Les sociétés de gestion sont alors contraintes de réajuster la valeur de leur patrimoine, ce qui se traduit par des baisses du prix de part.
Le secteur des SCPI de bureaux subit de plein fouet ce contexte. Avec l’essor du télétravail, accéléré par la crise sanitaire Covid-19, la demande de surfaces a reculé. Les locaux inoccupés se multiplient : la vacance locative augmente, rognant les revenus reversés aux porteurs de parts. Les SCPI exposées à l’immobilier tertiaire encaissent directement cette nouvelle donne.
À cela se greffe la contrainte de la réglementation énergétique. La loi sur la transition énergétique impose des exigences supplémentaires, générant des coûts pour remettre à niveau des immeubles parfois vieillissants. Les biens qui ne respectent pas ces standards trouvent difficilement preneur, ou perdent en attractivité, ce qui alourdit la vacance locative et fait baisser la valeur de reconstitution.
Ces différents facteurs se résument ainsi :
- Taux d’intérêt élevés : valorisation des actifs en baisse et rentabilité réduite.
- Télétravail : moindre demande pour les bureaux, hausse des locaux inoccupés.
- Contraintes énergétiques : coûts supplémentaires, adaptation lente du parc immobilier, accélération de l’obsolescence.
L’association de ces éléments explique la défiance actuelle : les SCPI, longtemps perçues comme un refuge, se confrontent à une transformation profonde de l’immobilier d’entreprise et résidentiel.
Conséquences concrètes pour les épargnants : entre inquiétudes et opportunités
La dégradation du marché immobilier et la baisse des prix de part SCPI n’épargnent pas les détenteurs de parts. L’épargnant, habitué à une certaine sérénité, doit faire face aux cycles économiques. Primopierre a perdu 45 % de sa valeur en seize mois : 208 € la part en 2023, 115 € aujourd’hui. Pour Laffitte Pierre, Épargne Foncière, Crédit Mutuel Pierre 1, les reculs dépassent parfois les 15 %. Sur le marché secondaire SCPI, la liquidité se fait rare. Les ventes s’accumulent, mais les acheteurs restent prudents, ce qui accentue la décote.
Le rendement, calculé par le taux de distribution, s’effrite. Les sociétés de gestion utilisent le RAN (Report à Nouveau) pour lisser les revenus, mais cette réserve n’est pas inépuisable. Un TOF (Taux d’Occupation Financier) en baisse signale la progression de la vacance locative. Le TRI (Taux de rendement interne) s’en ressent également. Face à ce contexte, il devient indispensable de diversifier ses placements, d’analyser la qualité des actifs, la solidité du gestionnaire, et la pertinence de la stratégie menée.
Mais la baisse des prix de part ouvre aussi de nouvelles perspectives. Il est désormais possible d’entrer dans certaines SCPI avec une décote rarement vue jusqu’alors : une occasion pour ceux qui savent saisir le bon moment. Voici plusieurs SCPI qui illustrent cette dynamique :
- Transitions Europe : taux de distribution supérieur à 8 % en 2024.
- Sofidynamic : objectif de 8,40 % en 2025, prix de part revalorisé début 2025.
- Coeur de Régions, Kyaneos Pierre, Corum Origin : fonds ayant affiché une belle résistance ou amorcé un rebond.
La fiscalité SCPI, les frais de souscription élevés et la liquidité limitée restent des contraintes à prendre en compte. Pourtant, pour l’investisseur averti, ces tensions peuvent révéler des opportunités : l’époque n’est plus à l’attentisme, mais à la lucidité et à l’analyse de chaque position.
Adopter les bons réflexes d’investisseur face à un marché SCPI en mutation
Les secousses actuelles sur le marché secondaire SCPI poussent à repenser ses habitudes. La liquidité, longtemps considérée comme acquise, se révèle plus fragile qu’il n’y paraît : revendre des parts réclame de la patience et de la persévérance, surtout quand la décote s’accentue. La gestion de patrimoine devient indispensable : sollicitez un conseiller spécialisé Centaure Investissements, Portail-SCPI.fr pour analyser la situation, ajuster votre approche, et éviter les décisions hâtives.
Diversifiez vos placements. Évitez de tout miser sur une seule SCPI ou un seul secteur : combinez bureaux, commerces, santé, résidentiel, logistique. Intégrez des SCPI européennes, souvent moins exposées aux fluctuations françaises. La diversification reste la meilleure protection contre la volatilité des prix de parts et l’augmentation possible de la vacance locative.
Examinez de près la fiscalité : la taxation des revenus fonciers réduit le rendement net. Certaines enveloppes, comme l’assurance vie ou les contrats de capitalisation, limitent la pression fiscale et facilitent l’accès au marché secondaire. Gardez aussi un œil sur les frais de souscription, qui pèsent sur la performance à court terme : seul un horizon d’investissement long permet de compenser ces coûts.
En période de doute, l’analyse rigoureuse s’impose : étudiez la politique d’arbitrage de la société de gestion, la qualité des immeubles, la solidité des locataires. Investir en SCPI ne supporte plus l’improvisation : chaque paramètre compte pour préserver la valeur de votre patrimoine immobilier. Au bout du compte, ceux qui adaptent leur stratégie et restent vigilants sauront traverser la tempête et saisir, peut-être, la prochaine éclaircie.
